CO KAŻDY KREDYTOBIORCA WIEDZIEĆ POWINIEN

Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, musimy zdać sobie sprawę z tego, że z kredytem przyjdzie nam żyć przez co najmniej kilkanaście-kilkadziesiąt lat. I dlatego przed wizytą w banku lub u pośrednika finansowego, warto solidnie przygotować się do spotkania i zwrócić szczególną uwagę na kilka istotnych czynników, od których będzie zależało to czy wybrany kredyt spełni nasze oczekiwania i wymagania, czy też będzie nas uwierał jak niewygodne buty.

1. Oprocentowanie kredytu.

Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru kredytu jest jego cena – oprocentowanie.
Kredyty hipoteczne są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się stawka referencyjna (WIBOR dla złotówek, EURIBOR dla EUR, czy LIBOR dla CHF i USD) oraz doliczana do niej marża banku.

Stawka referencyjna jest wielkością rynkową; oznacza to, że wpływ na ich wielkość ma sytuacja na rynku, np.:decyzje banków centralnych o podwyższeniu lub obniżeniu stóp procentowych, sytuacja gospodarcza, oczekiwania dotyczące inflacji itp.

Wysokość marży z kolei jest uzależniona od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego posiadanego przez kredytobiorcę – im wielkości te są wyższe, tym marża z reguły jest niższa.

Porównując oferty warto zwrócić uwagę nie tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawienia oferty, ale również należy zażądać dokładnych informacji ze szczególnym uwzględnieniem wysokości marży, gdyż to ona de facto różnicuje oferty.

2. Raty kapitałowe  – równe czy malejące?

W przypadku rat równych sprawa jest jasna – co miesiąc spłacamy takie same raty kapitałowe, a różnice w kwocie miesięcznego obciążenia kredytowego mogą wynikać tylko ze zmiennego oprocentowania i/lub kursu walutowego.
W przypadku rat malejących, kwota spłat będzie malała co miesiąc, powodując, że w ogólnym rozrachunku zapłacimy mniej odsetek niż gdyby kredyt był spłacany w ratach równych. Jedyną wadą malejących rat kapitałowych jest fakt, że początkowe obciążenia są wyższe o 20-25 procent niż przy stałych ratach.

3. Prowizja od udzielenia kredytu.

Opłata za udzielony kredyt jest pobierana przez banki zwykle w formie jednorazowej prowizji; często jednak kredytodawcy rezygnują z jej naliczania na rzecz ubezpieczenia. Zdarza się, że w materiałach reklamowych banki chwalą się zerową prowizją.

W takiej sytuacji należy zachować szczególną ostrożność, może się okazać bowiem, że w zamian za rezygnację z jednorazowej prowizji „funduje” się nam obowiązkowe ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy, które trzeba opłacić z góry za okres kilku-kilkanastu miesięcy. Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że prowizja jest jednorazowa, a składki ubezpieczeniowe należy płacić co miesiąc, często przez długie lata. W rezultacie może się okazać, że kredyt z zerową prowizją może być droższy od takiego, przy którym trzeba ją zapłacić, ale z kolei bez ukrytych niespodzianek w postaci dodatkowego ubezpieczenia.

4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Standardem rynkowym jest wymóg posiadania 10-20 procent wkładu własnego na inwestycję. W sytuacji gdy kredytobiorca nie posiada pełnego wkładu, wówczas musi ubezpieczyć brakującą część, zwykle na okres 3 lat. Po tym terminie bank ponownie sprawdza kwotę kredytu i jej stosunek do wartości nieruchomości. Jeśli będzie on wyższy niż 80 procent, wówczas konieczne będzie dalsze ubezpieczenie brakującej kwoty.
Zdarza się, że banki stosują inne rozwiązania – np. klient nie płaci ubezpieczenia niskiego wkładu z góry za określony termin, ale do momentu uzupełnienia udziału własnego podwyższane jest oprocentowanie kredytu np. o 0,25%.
Jak ważna jest orientacja w tym temacie, może świadczyć przypadek kilku banków na rynku polskim, które przy przedłużaniu ubezpieczenia pobierają pierwotną składkę (taką jak przy uruchamianiu kredytu), a nie składkę od faktycznie brakującej kwoty!
Dokonując wyboru banku sprawdźmy, ile ubezpieczenie kosztuje, oraz jakie ciążą na nas obowiązki i opłaty po 3 latach, jeśli nie uda się uzyskać wymaganego wkładu własnego. Jednocześnie warto zapytać czy dany bank zwraca część składki ubezpieczeniowej, jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład uzyskamy po, powiedzmy, 2 latach.

5. Ubezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki.

Jest powszechnie obowiązującą regułą, że do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku, kredytobiorca jest zobowiązany płacić dodatkowe ubezpieczenie. Bywa, że zamiast ubezpieczenia bank stosuje zwiększoną marżę.

Ważny jest sposób naliczania tej opłaty, czy jest ona uzależniona od wysokości przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zadłużenia. Jest to istotne szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, gdzie na wpis można czekać nawet kilkanaście miesięcy (wliczając czas budowy), a różnice wynikające ze sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże.

6. Opłata za wycenę nieruchomości.

Jedną z podstawowych czynności banku który udziela kredytu hipotecznego jest oszacowanie wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem tego kredytu. Należy sprawdzić czy bank opiera sie na wewnętrznej, bezpłatnej wycenie przygotowanej na podstawie zdjęć, czy też wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli niezbędna jest ocena rzeczoznawcy, warto zapytać na czyj koszt.

7. Opłata za wcześniejszą spłatę.

Jeżeli zakładamy, że będziemy w stanie spłacić kredyt wcześniej, lub będziemy chcieli dokonywac częściowych, dodatkowych spłat kapitału, warto dowiedzieć się zawczasu o poziom prowizji z tym związanych. Jeśli bank deklaruje, że nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, sprawdźmy czy jest to zapisane w umowie kredytowej, czy też jest to tylko zapisane w Tabeli opłat i prowizji. Fakt, że na chwilę podpisywania umowy bank zgodnie z tabelą nie pobiera takiej opłaty, nie oznacza, że w przyszłości, kiedy będziemy chcieli dokonać nadpłaty kredytu, bank nie zmieni zdania i opłaty nie wprowadzi.
Bank może zmieniać tabelę bez naszej wiedzy; w przypadku umowy kredytowej kredytobiorca musi zostać poinformowany o każdej jej zmianie.
Kolejna pułapka może na nas czekać tuż po dokonaniu nadpłaty – okazać się może, że co prawda bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłate kredytu, ale musimy np. słono zapłacić za sporządzenie aneksu do umowy. Warto się więc również zapytać o to czy bank wymaga aneksu i ile to kosztuje.

8. Kredyt w złotych czy walucie wymienialnej.

Każdy, kto jest zainteresowany kredytem mieszkaniowym, zadaje sobie pytanie – zaciągnąć go w złotych, czy w walucie wymienialnej? Dziś banki dają klientom możliwość wyboru. Kredyt można zaciągać w złotych lub w walutach wymienialnych – dolarach amerykańskich (USD), euro (EUR) lub we frankach szwajcarskich (CHF). Wybierając kredyt denominowany w walucie obcej musimy jednak zdać sobie sprawę z kilku istotnych elementów. Po pierwsze: ryzyko kursowe. Biorąc kredyt na kilkanaście-kilkadziesiąt lat nikt nie jest w stanie przewidzieć jak zachowa się kurs walutowy. Po okresie osłabiania się kursu waluty obcej, może nadejść odwrotny trend i może się okazać, że nasze obciążenia zamiast maleć, gwałtownie rosną.
Innym istotnym elementem ryzyka jest mechanizm przewalutowania kredytu i rat spłaty. Podczas uruchamiania kolejnych transz kredytu bank zamienia walutę na złotówki po kursie kupna banku, natomiast spłata rat kapitału i odsetek odbywa się przy użyciu kursu sprzedaży. W uproszczeniu wygląda to następująco: kredyt jest przewalutowany po niższym kursie (czyli dostajemy mniej złotówek) natomiast spłacamy po wyższym kursie (czyli oddajemy więcej złotówek). Załóżmy czysto teoretycznie, że tego samego dnia bank uruchamia kolejną transzę kredytu (powiedzmy 5.000 CHF) a my spłacamy np. pierwszą ratę kapitałową i odsetki (750 CHF). wówczas bank przewalutuje nam transzę kredytu (odkupi od nas CHF) po kursie niższym np. 2,1250, natomiast my bedziemy musieli zakupić CHF na spłatę rat i odsetek po kursie wyższym np. 2.2100.
Ostatnio niektóre banki „wsławiły” się nowym sposobem na niezbyt uczciwe zarobienie dodatkowych pieniędzy. Otóż w dniu na który przypada spłata rat i odsetek, banki „rozszerzają” tabelę kursową (powiększają spread). Jeśli standardowa różnica pomiędzy kursem kupna banku a kursem sprzedaży wynosi 4-5%, to w dniach przewalutowania spread powiększa się do 7-8%. Sprawa jest na tyle kontrowersyjna, że zainteresowała się tym Komisja Nadzoru Finansowego.
Jednak zanim wejdą w życie odpowiednie regulacje, jedyne co może zrobić ewentualny kredytobiorca to przejrzeć tabele kursowe i sprawdzić, czy przypadkiem nie widać gwałtownych „skoków” spreadu.

9. Dodatkowe opłaty.

Wyobraźnia banków w kreowaniu nowych typów prowizji i ubezpieczeń wydaje się nieograniczona; należy dokładnie przejrzeć umowę pod kątem takich właśnie prowizji, opłat i ubezpieczeń. I tak np. oprócz wymienionych wyżej ubezpieczeń możemy natknąć sie na takie jak:
– ubezpieczenie od utraty pracy
– ubezpieczenie od utraty zdrowia
– ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości
– ubezpieczenie od ryzyka kursowego (dla walut obcych)
– ubezpieczenie od odmowy przez sąd wpisu do hipoteki.

Aby właściwie ocenić dwie oferty nie wystarczy porównać oprocentowanie – trzeba zsumować wszystkie miesięczne opłaty; dopiero wtedy możemy podjąć właściwą decyzję.

10. Rozpatrywanie wniosku.

Jednym z kryteriów oceny oferty kredytu powinien być również czas oczekiwania na decyzję. Zbyt długi czas oczekiwania na decyzję może spowodować utratę zadatku – dlatego, jeśli jesteśmy pod presją czasu, warto rozważyć skorzystanie z droższej oferty, aby mieć pewność że zdążymy z załatwianiem wszystkich formalności.